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ATTIVITA’ LIBERA O SOGGETTA AD AUTORIZZAZIONE EDILIZIA PER GAZEBO, PERGOLATI E TETTOIE

L’estate porta alla realizzazione di alcune tipologie di ombreggiature per mitigare il fenomeno del riscaldamento dei luoghi in cui si vive. Si ritiene effettuare una distinzione tra tante tipologie di strutture amovibili o non amovibili, qual è la normativa edilizia di riferimento e  quali sono le novità  intervenute.

Innanzitutto occorre fare una brevissima distinzione tra le tipologie e cenni normativi:

  1. La prima distinzione riguarda la funzione della struttura: ombreggiamento/schermatura dai raggi solari (pergolati); protezione dagli agenti atmosferici (pensiline, tettoie, tende); aumento della metratura dell’unità (verande o altro).
  2. La seconda distinzione invece riguarda la Precarietà/amovibilità (facilmente rimovibile senza demolizioni) oppure struttura fissa (rimovibile mediante demolizioni).

Il GAZEBO: struttura leggera, autonoma rispetto alla unità immobiliare, coperta nella parte superiore ma aperta sui lati (Consiglio di Stato sentenza n. 306/2017). Generalmente in ferro battuto, alluminio o legno strutturale (per es. lamellare), comunque di ridotte dimensioni.

Può essere chiuso sui lati da tende o tendaggi. Può essere temporaneo (per feste o altro) e in questo caso non necessita di Permesso di costruire ricadendo in interventi di Edilizia libera D.P.R. 380/2001 art. 6 co. 1) se elementi di arredo annessi ad unità immobiliari e/o edilizie aventi esclusivamente destinazione abitativa; può essere altrimenti permanente (infisso nel suolo) e in questo caso – trattandosi di trasformazione urbanistica non atta a consentire il soddisfacimento di esigenze non temporanee (Cons. di Stato, sez. V, 20.06.2011, n. 3683) ed avendo forte impatto visivo (Cons. di Stato, sez. IV, 30.07.2012, n. 4318) necessita di Permesso (D.I.A. in alternativa al permesso di Costruire: D.P.R. 380/2001 e ss.mm.ii. art. 22 co. 3, art. 23, art. 137 e L. 106/2011, P.R.G.). In questo secondo caso infatti si ha aumento di superficie e volume (cubatura) e dunque va censito ed accatastato. Fermo restando che la normativa vigente non consente ampliamenti di superficie qualora il lotto di sedime dell’immobile (unità singola o edificio condominiale) non abbia cubatura residua da utilizzare.

In un condominio è dunque: possibile una denuncia da parte degli altri Condòmini, Amministratore o altri aventi interesse, la conseguenza può arrivare ad una ingiunzione di demolizione da parte dell’autorità comunale. A spese di chi ha realizzato la struttura anche l’eventuale iter legale.

GAZEBO TEMPORANEO: Nel caso della collocazione di un gazebo all’interno di una situazione condominiale, appare utile citare una sentenza della Corte di Cassazione (n. 24305/2008) con la quale si è statuito che “va rimosso il gazebo fatto con materiali che contrastano con quelli usati per il terrazzo condominiale, anche se l’edificio non ha pregi architettonici e la costruzione del manufatto è stata eseguita sulla parte del lastrico solare di cui il proprietario dell’appartamento dell’ultimo piano ha l’uso esclusivo. Difatti tale struttura non si armonizza col contesto che lo circonda, peggiorando addirittura lo stato preesistente”.

Il PERGOLATO/COPERTURA AMOVIBILE LEGGERA: Impalcatura leggera, preferibilmente in legno, atta a sostenere piante rampicanti e costituita da due o più file di montanti verticali; il pergolato è aperto su almeno tre lati e nella parte superiore.

Non necessita di alcun titolo abilitativo edilizio (attività di edilizia libera): Consiglio di Stato con sentenza 1777/2014. Nel momento che però anche solo una parte venga coperta in maniera fissa, allora passa alla categoria delle Tettoie (che può essere utilizzata anche come “riparo e aumenta l’abitabilità dell’immobile” (Sentenza T.A.R. di Brescia n. 1481 del 29 agosto 2012) con tutte le conseguenze legittimanti richieste.

A questo ultimo proposito, è utile inserire un riferimento anche alla sentenza del Consiglio di Stato n. 306/2017 che riguarda il caso di un pergolato con teli plastificati in Campania. Il Comune ingiungeva alla persona che lo aveva realizzato, la demolizione con la messa in pristino dello stato dei luoghi; veniva fatto ricorso al T.A.R. Campania che lo rigettava richiamandosi al concetto non proprio di temporaneità della struttura. A seguito del ricorso in Appello la sentenza viene ribaltata addirittura: il Consiglio di Stato si pronuncia con una serie di chiarimenti sulle tipologie di questi manufatti e sulla necessità o meno di titolo autorizzativo pronunciandosi a favore, ritenendo i teli plastificati apposti sul pergolato come una situazione simile ad una pergotenda realizzata con teli amovibili.

La caratteristica del pergolato è di avere una funzione prettamente ornativa. La definizione già venne fatta dal Consiglio di Stato, sentenza n. 5409 del 29 settembre 2011. Viene però ribadito che il manufatto debba avere dimensioni contenute e struttura modesta, non conficcata nel pavimento né affissa alla parete dell’immobile, non chiusa in nessun lato, compreso quello di copertura. Diverso il discorso per una struttura importante con travature in legno di notevoli dimensioni.

Tuttavia è bene fare talune riflessioni: se, infatti, è noto che le opere precarie di regola non necessitino di alcun permesso di costruire è bene chiarire che se la precarietà dovesse, comunque, comportare un aumento dell’abitabilità sarà necessario, a prescindere dalla sua amovibilità, il permesso di costruire come nel caso in cui si realizzino delle pensiline e delle tettoie.

Dunque i requisiti per attività edilizia libera: produzione di ombra, non aumento di abitabilità, copertura con telo anche retrattile, rimozione previo smontaggio e non demolizione, non aumento di superficie o volume, non modifica della sagoma e dei prospetti, non modifica della destinazione d’uso dello spazio esterno ove insistono.  Deve tenere conto dei distacchi (Regolamento edilizio del Comune); dell’assenso dei Condomini.

Nelle zone sottoposte a vincoli paesaggistici (qualora l’immobile ricada in uno dei casi di cui all’art. 146 del D.Lgs. 42/2004) prima era necessaria l’Autorizzazione paesaggistica. Ora, con il D.P.R. n. 31 del 13.02.2017 (Semplificazione dei procedimenti di tutela paesaggistica) di volta in volta si dovrà analizzare il caso specifico.

Va detto che non comporta variazione catastale. Se le dimensioni dovessero diventare importanti allora andrà consultato il Regolamento edilizio comunale per verificare quale tipologia di titolo autorizzativo da parte del Comune serva.

LE TETTOIE: opera fissa. Aumentano la superficie godibile dell’unità e necessitano senz’altro o di una S.C.I.A. (Segnalazione Certificata Inizio Attività) o di una D.I.A. (Denuncia Inizio Attività in alternativa al Permesso di Costruire). Di fatto comportano un ampliamento degli spazi legittimati. Debbono tenere conto dei distacchi (Regolamento edilizio del Comune) e della volumetria a disposizione; dell’assenso dei Condomini; di un progetto strutturale; dei vincoli paesaggistici (qualora l’immobile ricada in uno dei casi di cui all’art. 146 del D.Lgs. 42/2004) nel qual caso necessita di Autorizzazione paesaggistica. Comportano variazione catastale.

TETTOIA FISSA – LE PERGOTENDE: strutture fisse e dunque non amovibili. Generalmente costituite da una struttura metallica leggera, a sostegno del tendaggio, questa è retrattile e dunque non comporta una “trasformazione edilizia e urbanistica del territorio” ai sensi degli artt. 3 10 del D.P.R. 380/2001 Testo unico per l’edilizia e ss.mm.ii. in quanto non è un intervento di “nuova costruzione”: non altera cioè né la superficie né il volume dell’unità principale. Non deve però modificare la destinazione d’uso degli spazi esterni e deve essere facilmente rimovibile. Non necessita di Permesso di costruire ricadendo in interventi di Edilizia libera D.P.R. 380/2001 art. 6 co. 1).

Lo ha deciso il Consiglio di Stato con la sentenza n. 1777 dell’11.04.2014.

OSSERVAZIONI:

Sulla tematica esaminata spesso risulta difficile inquadrare l’esatta collocazione dell’opera da realizzare, ovvero se trattasi di intervento libero o di un intervento edilizio che richiede autorizzazioni particolari.

Diverso il discorso se si abbia a che fare in un immobile situato in zona vincolata ai sensi del D.Lgs. 42/2004 e ricadente all’interno di quanto previsto nell’art. 146. Qui il recente D.P.R. n. 31 del 13.02.2017 (Semplificazione dei procedimenti di tutela paesaggistica) entrato in vigore il 6 aprile 2017, ha suscitato una piccola rivoluzione introducendo con la Tabella A e la Tabella B interventi rispettivamente detti “liberi” e dunque senza necessità di autorizzazione paesaggistica e “di lieve entità” con autorizzazione paesaggistica semplificata.

Per esempio, le tende parasole come …installazioni esterne poste a corredo di attività economiche quali esercizi di somministrazione per alimenti e bevande…omissis …costituite da elementi facilmente rimovibili…non avranno necessità alcuna di autorizzazione paesaggistica (Tab. A punto A19), così come …tende parasole su terrazze, prospetti o in spazi pertinenziali ad uso privato (Tab. A punto A22).

Di contro, …realizzazione di tettoie, porticati, chioschi da giardino di natura permanente e manufatti consimili aperti su più lati, …. ricadranno nella Tabella B punto B17.

Si ritiene che, in questa giungla di normative, sentenze e articoli del Codice Civile, sia assolutamente controindicato – da parte del cittadino – ricorrere al “fai da te”, anche per questi che possono sembrare interventi “minori” ma che possono invece riservare delle inaspettate sorprese.

Dunque ancora una volta si ritiene indispensabile rivolgersi all’architetto od ingegnere libero professionista, quale figura professionale preposta allo studio e alla disamina di circostanze inserite in una evoluzione normativa continua.



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