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CAMBIO DI DESTINAZIONE D’USO NEI CENTRI STORICI: NON SOLO SVILUPPO ECONOMICO MA ANCHE SALVAGUARDIA DELL’IDENTITA’ DEI LUOGHI

All’indomani della discussa Sentenza della Corte di Cassazione sul “caso Firenze”, si torna a parlare della problematica del cambio di destinazione d’uso nei Centri storici.

Con un “aggiustamento” della rotta che farà discutere.

I FATTI.

Con una sentenza che ha fatto molto discutere, la n. 6783/2017, la Corte di Cassazione accoglieva il ricorso proposto dal procuratore della Repubblica avverso alla sentenza di 1° grado che era stata favorevole per un cambio di destinazione d’uso a Firenze in zona A di P.R.G. – Centro Storico.

Per tale tipologia di opere che interessavano Palazzo Tornabuoni-Corsi (attribuito a Michelozzo di Bartolomeo. Metà del secolo XV) erano state presentate ben 17 D.I.A. e numerose Varianti che includevano un complesso sistematico di opere che avrebbero condotto ad un sostanziale cambio di destinazione d’uso: da sede storica della Banca Commerciale Italiana poi Intesa San Paolo (ora immobile di proprietà della Fingen) a hotel extra lusso costituito da ben 36 appartamenti muniti di tutti i confort. Dunque da destinazione commerciale a turistico-alberghiera. Il tutto per una consistenza di circa mq. 10.000.

Nonostante che il P.R.G. di Firenze impedisca la realizzazione di nuovi alberghi nel centro storico – salva espressa deroga che però in questo caso non c’è stata – si è aggirato l’ostacolo presentando una D.I.A. anzi come già detto ben 17, da Fingen e Kitebrok. I lavori sono iniziati nel 2001, durati sette anni e l’inaugurazione c’è stata nel giugno 2008.

Dunque un “aggiramento” a violazione della normativa urbanistica.

Ma ciò non è bastato alla Corte di Cassazione per accogliere il ricorso presentato dal procuratore della Repubblica. Nella sentenza si fa espresso riferimento infatti a quanto citato nel D.P.R. 380/2001: le opere da realizzare (e realizzate nel corso di svariati anni tanto da aver sottoposto l’immobile a numerosi procedimenti di sequestro) non erano riconducibili a “interventi di restauro e risanamento conservativo” ai sensi dell’art. 3 co. C) del Testo Unico per l’Edilizia bensì a “interventi di ristrutturazione edilizia” vera e propria e cioè “…sono interventi di ristrutturazione edilizia gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove sia rispettata la medesima sagoma dell’edificio preesistente..”.

E dunque gli interventi non erano assoggettabili a D.I.A. come accaduto bensì a Permesso di Costruire ai sensi dell’art. 10 co. C) del D.P.R. 380 trattandosi a tutti gli effetti di Ristrutturazione edilizia “pesante” così come poi definita nella S.C.I.A. 2 (D.lgs. 222/2016). Con conseguente calcolo degli oneri concessori ai sensi dell’art. 16 relativi a costi di costruzione e costi di urbanizzazione. Infatti non va dimenticato che questi mutamenti di destinazione d’uso spesso molto disinvolti che avvengono nei nostri centri storici comportano un aggravio urbanistico che vanno a danno della collettività intera in relazione a parcheggi, servizi, verde, qualità dei servizi, qualità della immagine stessa della città, ecc. alterando i rapporti stabiliti in epoche forse più ragionevoli con normative ad hoc, quale per es. il Decreto Interministeriale 2 aprile 1968 n. 1444.

Infine, a Firenze, i lavori erano in palese violazione dell’art. 79, legge reg. Toscana n. 1 del 2005, degli artt. 170, 176, 176-bis del Reg. Edilizio del Comune di Firenze e dell’art. 6.2 delle N.T.A. del P.R.G (perché in assenza di “ogni adeguata dimostrazione della compatibilità con i caratteri storici, morfologici, tipologici ed architettonici dell’edificio“).

COSA ACCADE OGGI

A seguito della tanto discussa sentenza fino ad ora esaminata e a seguito di una prima modifica del T.U. per l’Edilizia D.P.R. 380/2001 avvenuto con la S.C.I.A. 2 (D.Lgs. 222/2016) si è giunti ad un definitivo chiarimento in merito alla classificazione degli interventi relativi al cambio di destinazione d’uso nei centri storici e alle relative procedure.

Vediamo i passaggi:

  1. P.R. 380/2001 ART. 23/TER:

5 categorie funzionali:

  1. residenziale
  2. turistico-ricettiva
  3. produttiva e direzionale
  4. commerciale
  5. rurale

(Al comma 3 dello stesso articolo si precisa che salva diversa previsione da parte delle leggi regionali e degli strumenti urbanistici comunali, il mutamento della destinazione d’uso all’interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito).

  1. C.I.A.2 (D.lgs. 222/2016) che modifica il D.P.R. 380 e fornisce le seguenti classificazioni:
    1. “Restauro e risanamento conservativo leggero”, realizzabile previa presentazione della CILA, gli interventi che consentono destinazioni d’uso compatibili con quella iniziale
    2. “Restauro e risanamento conservativo pesante” i lavori sulle parti strutturali, ma che consentono sempre destinazioni d’uso compatibili. In questo caso è richiesta la SCIA
    3. “Ristrutturazione pesante” gli interventi che, all’interno delle zone A, comportano mutamenti urbanisticamente rilevanti della destinazione d’uso. La norma prevede in questo caso il permesso di costruire (là dove è consentito dalle N.T.A. di intervenire con una Ristrutturazione pesante)

 

  1. LEGGE 96/2017 (legge di conversione del D.L. “manovrina fiscale”):

nell’art. 3 co. 1 lettera c del Testo Unico D.P.R. 380 si intendono per “Interventi di restauro e risanamento conservativo”: quegli interventi edilizi rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano destinazioni d’uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio.

Nell’art. 65- bis la legge n. 96/2017 (recente manovrina approvata qualche settimana fa) apporta le seguenti modifiche; le parole «ne consentano destinazioni d’uso con essi compatibili» sono sostituite dalle seguenti: «ne consentano anche il mutamento delle destinazioni d’uso purché con tali elementi compatibili, nonché conformi a quelle previste dallo strumento urbanistico generale e dai relativi piani attuativi».

Ne consegue che l’art. 3 co. 1 lettera c del Testo Unico D.P.R. 380 viene così modificato: “Interventi di restauro e risanamento conservativo”: gli interventi edilizi rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano anche il mutamento delle destinazioni d’uso purché con tali elementi compatibili, nonché conformi a quelle previste dallo strumento urbanistico generale e dai relativi piani attuativi. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio.

In tal modo, con questa nuova definizione di interventi di restauro e risanamento conservativo, si apre alla possibilità di concedere il cambio di destinazione d’uso anche all’interno dei centri storici tramite la presentazione di CILA o SCIA.

In pratica, diventa possibile cambiare la destinazione d’uso nell’ambito di un intervento di restauro e risanamento conservativo.

OSSERVAZIONI

Appare evidente che una deregulation della trasformazione di destinazione d’uso sugli edifici dei centri storici potrebbe portare alla distruzione tipologica e funzionale di antiche dimore che sono giunte intatte fino a nostri giorni. La sola componente economica non può essere presa a riferimento contro la tutela e la conservazione di questi manufatti edilizi alle generazioni future perché, quasi sempre, essi rappresentano l’identità del luogo in cui sono collocati.

L’intervento su questi edifici dovrebbe essere riservato a professionisti qualificati (architetti per gli interventi funzionali ed eventualmente anche agli ingegneri per quelli strutturali) e non solo per quelli vincolati ai sensi del codice dei beni culturali e del paesaggio.

Tutto è mutevole e anche gli edifici rispondono a questa legge attraverso il loro continuo uso. Dovremmo però concentrarci non sugli edifici che siano nel pieno della loro vita, ma su quei contesti edilizi che versano in stato di abbandono. Di paesi che si spopolano (quelli davvero) perché gli edifici rappresentativi di una epoca o di una tradizione saranno dimenticati, abbandonati, ignorati dalla memoria umana.

Concentrare i nostri sforzi intellettuali, le nostre risorse economiche e non solo, per quelle situazioni. Perché la conseguenza sarà l’arricchimento della collettività principalmente dal punto di vista relazionale e poi anche economico e non l’arricchimento (economico solamente) dei singoli che sfruttano per fini personali le potenzialità dei nostri territori.