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I LAVORI PRIVATI ALL’INTERNO DEI CONDOMINI

A settembre ricomincia l’attività edilizia non solo delle opere pubbliche ma anche delle opere private.

A tal proposito un argomento di discussione spesso ricorrente soprattutto nei condomini è: il rumore, quando e come?

Si parla dunque di lavori di manutenzione straordinaria con demolizione di pareti e rifacimenti vari di rivestimenti.

Chi più chi meno, ogni persona ha dovuto convivere con il fastidio generato da trapani, martelli, scalpelli, macchinari vari e spesso ci si è chiesti, se quei lavori potevano essere fermati in certi orari o se erano ammessi 24 ore al giorno per tutti i giorni della settimana. Spesso certe lavorazioni non si sono fermate neanche durante le festività…

Ma la legge cosa dice? Perché poi di fatto a questo si deve fare riferimento per sapere se si debba sopportare o se ci possano essere gli estremi per contestare a ragion veduta.

In un Condominio occorre distinguere se si stia parlando di lavori da eseguire sulle parti comuni o nelle parti private.

Nel primo caso si deve far riferimento al Regolamento condominiale, qualora contempli questo punto e bisogna essere messi al corrente da parte dell’Amministratore se i lavori siano di urgenza o no.

La Corte suprema di Cassazione si è pronunciata più volte portando come cardine delle proprie sentenze l’art. 1138 del c.c. che contiene al suo interno le direttive riguardanti i lavori edili nelle parti comuni.

Ma per le parti private? Qui molto spesso avvengono anche abusi in materia di rumorosità, non tenendo conto molte Imprese di quelle che sono le soglie di tollerabilità ammesse.

Infatti l’art. 844 del c.c. prevede che il proprietario di un appartamento – nel caso di condominio (Cassazione, sentenza n. 3090 del 15.03.1993) non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, o i rumori, provenienti dal fondo del vicino, se questi non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi. Detta norma, nata per la tutela della proprietà fondiaria, trova dunque applicazione anche nei rapporti di condominio, prevedendo in particolare, se letta a contrario, che il vicino può impedire le immissioni rumorose soltanto nel caso in cui esse superino una certa soglia di rumorosità, avuto riguardo alla situazione ambientale concreta, variabile da luogo a luogo, secondo le caratteristiche della zona e le usanze degli abitanti.

In genere, il parametro che si considera per tale valutazione è quello del rumore di fondo, ritenendo così intollerabili le immissioni che lo superano di 3 decibel la notte e 5 decibel di giorno (Tribunale di Bologna, Sez. III, sentenza del 11/05/2004.

Ma qualora il Regolamento di Condominio dovesse prevedere delle condizioni più restrittive di quelle stabilite dalle sentenze pronunciate, allora a queste condizioni si dovranno attenere i proprietari delle unità ove stanno avvenendo lavori edili di una certa rilevanza, a prescindere dalla tollerabilità ritenuta ammissibile dal c.c.

Ma ciò che può comportare disturbo, se non addirittura danno, non è solamente la rumorosità dei lavori bensì anche la loro durata nel tempo (h/giorno). Il citato Regolamento condominiale dovrebbe prevedere anche le fasce orarie di riposo, cioè quelle nelle quali si può certamente lavorare, ma con operazioni “silenziose”, senza l’utilizzo di mezzi meccanici o manuali. Dunque via libera alla carteggiatura e tinteggiatura delle pareti e soffitti, verniciatura delle opere in ferro o in legno, stuccatura dei rivestimenti, infilaggio cavi e via dicendo.

Circa questo secondo aspetto è criterio acquisito quello che recita che i lavori che provochino rumori, debbano essere svolti dalle ore 7 della mattina fino alle ore 17, osservando comunque due ore di silenzio e lavorando nel pomeriggio, senza provocare eccessivo rumore (significa che tuttavia il rumore è consentito purché non sia eccessivo). Assolutamente da evitare lavori che generino rumori e fastidi durante il sabato, la domenica e i giorni festivi.

Dunque se un lavoro di ristrutturazione di un appartamento in un condominio, viene eseguito in modo rumoroso nei giorni in cui è fatto espresso divieto, può essere mossa nei confronti del proprietario dell’immobile in questione, un esposto alla magistratura che gli intimi il rispetto delle norme e il divieto di proseguire i lavori rumorosi durante i giorni non consentiti.

Insomma se i lavori sono eseguiti fuori orario si può chiamare la polizia municipale per ottenere il sanzionamento del trasgressore.

Da questo punto si potrebbe procedere sia con un’azione civile che con una azione penale.

Oltre a richiedere l’osservanza delle norme amministrative, chi ritiene di aver subito un danno dall’eccessivo rumore causato può agire ai sensi dell’art. 844 c.c. in primis per ottenere l’inibitoria o comunque per fare in modo che siano posti in essere i rimedi più opportuni, salvo il diritto ad agire per il risarcimento del danno.

Resta inteso che ciascun condomino può sempre pretendere il rispetto del regolamento di condominio, se lo stesso prevede delle fasce orarie durante le quali è prevista l’esecuzione dei lavori; queste possono essere più stringenti di quelle comunali, ma mai più permissive.

L’extrema ratio, insomma quella d’attivare solamente nel caso di impossibilità di risoluzione del problema in modo diverso, è quella dell’esposto denuncia ai sensi dell’art. 659 c.p.; condizione per la configurazione del reato è che il rumore disturbi un numero indeterminato di persone.

Ricapitolando, tre sono le situazioni nelle quali si deve prestare particolare attenzione: il livello di rumorosità delle lavorazioni, la loro durata nel tempo giornaliero con il rispetto delle fasce orarie di “silenzio” ed infine la loro esecuzione nelle giornate consentite o meno dal regolamento comunale.

Prendendo in esame il caso di Roma, un’ordinanza sindacale (la n. 151 del 1988) dell’allora sindaco Signorello, prevede che si possa ininterrottamente lavorare con strumenti che non superino i 5 dBA dalle ore 7.00 alle ore 22.00 (sic) con fascia di rispetto del silenzio tra le ore 14.00 e le ore 16.00. La stessa ordinanza non fa riferimento a giorni nei quali si debba rispettare comunque il silenzio (festività consacrate). Siamo nella situazione davvero singolare di una ordinanza assolutamente non civile che offre l’occasione a persone poco rispettose o educate di fare ciò che si crede.

Ben diversa da questa è la legge regione Puglia n. 3 del 12.02.2002 dove espressamente si vieta – nei lavori edili – di produrre emissioni sonore al di fuori dell’orario 7.00 – 12.00 e 15.00 – 19.00.

O da quanto disposto dal Comune di Ferrara che molto accuratamente divide l’anno in due periodi, quello estivo nel quale l’attività rumorosa è consentita dalle 8.00 alle 12.00 e dalle 15.00 alle 19.00. Mentre nel periodo invernale l’attività è consentita dalle 8.00 alle 12.00 e dalle 14.00 alle 19.00.

In questa maniera l’assenza di regole spesso rende impossibile una civile convivenza tra condòmini. Basti pensare a quegli edifici con più di 40 anni dove gli impianti per esempio sono assolutamente da rifare, per non parlare dei rivestimenti o delle opere murarie.

L’attenzione e la cura che si presteranno a queste situazioni sia da parte dell’Impresa ma anche – e soprattutto – da parte del direttore lavori (figura obbligatoria anche in caso di C.I.L.A.) – verranno ripagate sia nella riconosciuta professionalità da parte di chi “subisce” queste circostanze, sia nella tranquillità che ne deriverà per la esecuzione dei lavori che almeno da questo punto di vista scorreranno lisci e senza intoppi.



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